Co to jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to umowa, w ramach której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej (definitywnej), której przedmiotem jest zazwyczaj przeniesienie własności nieruchomości lub innego przedmiotu. W umowie tej określa się warunki umowy właściwej, takie jak cena, termin zawarcia, sposób zapłaty, a także inne istotne ustalenia dotyczące przyszłej transakcji.
Forma umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna może być zawarta w dwóch formach: zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wybór formy umowy zależy od wymagań prawnych, preferencji stron oraz rodzaju transakcji.
Zwykła forma pisemna
• Dostępność: jest prostsza i często szybsza w realizacji, nie wymaga udziału notariusza.
• Koszty: wiąże się z niższymi kosztami początkowymi, ponieważ nie wymaga opłat notarialnych.
• Skuteczność: w przypadku nieruchomości, umowa przedwstępna zawarta w formie zwykłej pisemnej nie daje pełnego zabezpieczenia prawego. Jeśli sprzedający odmówi zawarcia umowy właściwej, kupujący może mieć ograniczone możliwości dochodzenia swoich praw tylko do roszczeń odszkodowawczych.
Forma aktu notarialnego
• Bezpieczeństwo: zapewnia większe zabezpieczenie prawne. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia kupującemu dochodzenie zawarcia umowy właściwej na drodze sądowej, co jest szczególnie istotne w transakcjach dotyczących nieruchomości.
• Koszty: jest związana z wyższymi kosztami początkowymi ze względu na konieczność opłacenia usług notarialnych.
• Zabezpieczenie: w przypadku niespełnienia warunków umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać zawarcia umowy właściwej przed sądem, co jest znaczącą przewagą tej formy.
Kluczowe różnice
Podstawową różnicą między umową przedwstępną zawartą w formie zwykłej pisemnej a formą aktu notarialnego jest poziom zabezpieczenia prawnego i konsekwencje dla stron. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego oferuje znacznie silniejsze zabezpieczenie wykonania umowy, umożliwiając stronom dochodzenie spełnienia zobowiązań na drodze sądowej. Z kolei umowa w formie zwykłej pisemnej jest szybsza i tańsza w realizacji, ale wiąże się z mniejszym zabezpieczeniem praw strony nabywającej.
Podsumowanie
Wybór formy umowy przedwstępnej powinien być dokładnie przemyślany i dostosowany do specyfiki transakcji oraz potrzeb i oczekiwań stron. W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości, ze względu na wysokie wartości i znaczenie zabezpieczenia praw, często zalecana jest forma aktu notarialnego. Zapewnia ona większą pewność i bezpieczeństwo transakcji, choć wiąże się z dodatkowymi kosztami.
